입주물량이란?

얼핏 보면 쉬운 개념이지만 은근히 헷갈리는 용어인 '입주물량' 

입주물량이란 무엇이며, 입주물량이 많아지면 어떤 영향이 생기는지 정리해 보았습니다.

주택 공급 순서

주택 공급은 '인허가 -> 착공 -> 분양 -> 준공 -> 입주' 단계로 이루어져 있습니다.

 

1. 인허가

- 주택 설계 계획에 대한 승인을 받는 작업

 

2. 착공

- 실제로 공사를 시작

 

3. 분양

- 분양되는 주택의 수로, 우리나라는 선분양제도가 대부분

- 선분양제도는 착공과 동시에 입주자를 모집하는 제도

- 후분양제도는 공정률 80% 정도가 되었을 때 분양을 시작

 

4. 입주

- 주택을 준공하고 사용승인이 떨어진 주택에 입주

 

참고. 미분양

- 분양이 이루어지지 않은 주택

- 준공 전 미분양이면 주택이 완공하기 전까지 계약이 되면 되지만, 준공 후 미분양이라면 악성 미분양으로 봄

 

입주물량

입주물량은 완공을 마치고 분양된 주택에 대해 입주를 하는 물량입니다.

입주물량이 많으면 기존 주택의 전세가가 하락하는데요,

해당 지역의 수요는 그대로인데, 공급은 많아졌기 때문입니다.

(수요는 보통 업무시설 등이 개발되었을 때 늘어남)

 

예를 들어, 주택 수요 및 공급량이 1,000채인 A 지역이 있다고 가정해 봅시다.

이 지역에 신규 주택이 들어서면서 공급량이 +100채 늘어났다면,

수요는 1,000채로 동일하지만 공급량이 1,100채가 되면서 전세가가 하락하게 됩니다.

 

반면, 매매가는 현재가치뿐만 아니라 미래가치, 거시 경제상황 등이 반영되기 때문에 입주물량의 영향을 덜 받습니다.

하지만 보통 전세금을 레버리지로 하여 매매하는 경우가 많기 때문에 *역전세 등의 주의가 필요합니다.

*역전세: 전세금이 과거 계약 전세금 보다 떨어진 상황