저당권 vs 근저당권

안녕하세요! 혜성경제톡톡입니다~! 👏👏👏

오늘은 저당권과 근저당권의 차이점에 대해서 알아보는 시간을 가져보겠습니다! 여러분들은 비슷하지만 조금은 다른 저당권과 근저당권의 차이점을 혹시 알고 있으실까요?

 

 정의

• 저당권: 채무자가 담보로 제공한 물건을 점유, 이용할 수 있도록 하고, 채무가 이행되지 않을 때 그 물건에서 우선으로 변제받을 수 있도록 한 채권자의 권리
• 근저당권: 저당권의 일정으로 채무자와의 계속적인 거래계약 등에 의해 발생하는 불특정 채권을 일정액의 한도 내에서 담보하는 저당권을 말함

 

저는 처음에 용어를 봤을 때 그래서 어떤 점이 다른거야..? 라는 생각이 들었는데요. 조금 더 쉽게 풀어서 설명하도록 할게요! (바로 이해가 된다면 이 글을 스킵하셔도,,)

 

금액 설정

저당권은 이미 설정된 금액에 대한 담보로 사용됩니다. 반면, 근저당권은 앞으로 발생할 채권에 대한 담보로 미리 설정됩니다. 그렇기 때문에 근저당권의 경우 돈을 빌린 후 일부를 상환하면 채권액이 줄어들 수도 있고, 이자가 밀리면 늘어날 수도 있습니다. 즉, 채권액이 변동될 때마다 저당권 설정과 등기를 다시 해야 하지 않아서 저당권에 비해 편리하다는 장점이 있습니다. 일반적으로 빌려준 돈(원금)의 120 ~ 130%에 해당하는 금액을 '채권 최고액'으로 근저당권을 설정한다고 합니다.

 

소유권 이전

금액 설정 외에도 다른 차이점이 있는데요. 바로 소유권 이전입니다. 저당권의 경우 부동산의 소유권은 채무자에게 그대로 남아 있습니다. 즉, 담보로 제공된 부동산에 대한 소유권은 이전되지 않습니다. 반면, 근저당권의 경우 담보로 제공된 재산의 실질적인 소유와 관리는 채권자에게 이전됩니다. 그렇기 때문에 채무 이행이 이루어지지 않을 경우 저당권과 근저당권의 대처 방식이 조금 다른데요. 저당권은 권리가 넘어가지 않았기 때문에 법적 절차(e.g. 경매)를 통해 채무를 변제받을 수 있고 근저당권은 이미 채권자에게 권리가 인도되었기 때문에 비교적 간단한 절차로 채무를 변제받을 수 있습니다.

 

저당권과 근저당권을 알아야 하는 이유

임대차 계약을 체결할 때 주택이 담보로 설정되어 있는지 확인하는 것은 매우 중요합니다. 집주인이 대출 등의 이유로 담보를 제공한 경우 집이 경매에 내놓일 수 있는 가능성이 존재합니다. 만약 계약을 할 때 주택의 보증금이 주택 가격의 70~80% 보다 높다면 최우선 순위의 임차인이라도 보증금을 전액 반환받기 어려울 수 있습니다. 보통 집을 구매할 때 100% 현금을 사용하시는 분은 거의 없기 때문에 저당권, 근저당권이 잡힌 집이 많을 수 있습니다. 하지만 집주인이 어떠한 이유로 저당권, 근저당권을 설정하였는지 꼼꼼하게 확인 후 계약을 체결하는 것이 좋을 것 같습니다. (등기부등본을 통해서 쉽게 확인할 수 있습니다~!)

 

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